每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜魏官紅    

“2025年依然是房地產(chǎn)持續(xù)下滑、并未觸底的狀態(tài)，所有與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的物業(yè)企業(yè)，過(guò)去三年關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)都在持續(xù)減少，由此產(chǎn)生的影響在財(cái)務(wù)報(bào)表中均有體現(xiàn)?！?月20日，萬(wàn)物云（HK02602）董事長(zhǎng)朱保全在2025年業(yè)績(jī)會(huì)開(kāi)場(chǎng)時(shí)這樣說(shuō)道。

2025年，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入372.7億元，同比增長(zhǎng)2.7%，剔除開(kāi)發(fā)商相關(guān)業(yè)務(wù)后，營(yíng)收同比增長(zhǎng)8.4%。受關(guān)聯(lián)方壞賬計(jì)提等因素影響，歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)波動(dòng)，但公司核心凈利潤(rùn)仍維持在21.3億元，與去年基本持平。

萬(wàn)物云2025年業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng) 企業(yè)供圖

朱保全在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，過(guò)去三年開(kāi)發(fā)商的核心任務(wù)是“保交樓”，隨著這一任務(wù)接近尾聲，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)企業(yè)均面臨嚴(yán)峻的空置房處置難題。物業(yè)服務(wù)是針對(duì)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)、公共空間的服務(wù)，需各方共同解決存量物業(yè)空置房問(wèn)題。他預(yù)判，物業(yè)行業(yè)正處于“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”，未來(lái)從業(yè)企業(yè)數(shù)量將從目前的十萬(wàn)量級(jí)向萬(wàn)量級(jí)縮減，行業(yè)集中度將加速提升。

毛利率下滑系行業(yè)理性回歸 三類項(xiàng)目業(yè)務(wù)將謹(jǐn)慎對(duì)待

在解析業(yè)績(jī)指標(biāo)時(shí)，朱保全毫不諱言住宅物業(yè)毛利率下滑。他分析指出，公司2025年住宅業(yè)務(wù)收入209.3億元，同比增長(zhǎng)8.9%，但毛利率受空置房比例上升及新接項(xiàng)目磨合期的雙重影響有所波動(dòng)。

""

圖片來(lái)源：公司公告截圖

“2025年住宅業(yè)務(wù)需關(guān)注新變化，‘保交樓’后出現(xiàn)大量空置房?！敝毂Ｈ硎?，當(dāng)前新承接的住宅物業(yè)空置率可能高達(dá)30%甚至以上，這些空置房包括開(kāi)發(fā)商未售房源及業(yè)主購(gòu)而未住的房屋。而空置房物業(yè)費(fèi)收繳率比居住房屋低約17.7個(gè)百分點(diǎn)，空置比例提升對(duì)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率、毛利率均產(chǎn)生影響。

為了應(yīng)對(duì)這一難題，萬(wàn)物云已啟動(dòng)協(xié)助開(kāi)發(fā)商賣房、租房的行動(dòng)。朱保全強(qiáng)調(diào)：“核心是讓房屋有人居住，空置房屋會(huì)加速損耗，我們不希望房屋長(zhǎng)期空置?！?/p>

對(duì)于項(xiàng)目盈利周期的規(guī)律，萬(wàn)物云通過(guò)拆解所有項(xiàng)目數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是新交付、業(yè)委會(huì)承接還是收并購(gòu)項(xiàng)目，接管第一年的收繳率和毛利率通常最低。隨著接管年限增長(zhǎng)，尤其在5年之后，隨著入住率提升及服務(wù)磨合，項(xiàng)目盈利能力會(huì)顯著改善并趨于均衡。

而收入端變化是萬(wàn)物云整體毛利率波動(dòng)的核心原因。

一方面，行業(yè)收繳率持續(xù)下行。萬(wàn)物云首席運(yùn)營(yíng)官何曙華透露，2025年國(guó)內(nèi)物企500強(qiáng)真實(shí)收繳率僅71%，已連續(xù)四年下降。公司層面，新承接住宅項(xiàng)目空置率高，且空置房收費(fèi)難、存在打折風(fēng)險(xiǎn)；而房?jī)r(jià)下行也影響業(yè)主繳費(fèi)意愿，地產(chǎn)下行風(fēng)險(xiǎn)正向物業(yè)行業(yè)傳導(dǎo)。

另一方面，新接項(xiàng)目還處于爬坡期。何曙華補(bǔ)充道，存量市場(chǎng)流入項(xiàng)目多存在服務(wù)品質(zhì)、客群關(guān)系問(wèn)題，接管初期需額外投入，前期毛利率偏低；但項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定后，毛利會(huì)逐步修復(fù)。

在拓展策略上，萬(wàn)物云表現(xiàn)出審慎而理性的態(tài)度。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人王緒斌提到，公司會(huì)謹(jǐn)慎對(duì)待三類項(xiàng)目：一是無(wú)明確回款路徑、無(wú)預(yù)收款且產(chǎn)生負(fù)向成本的業(yè)務(wù)，案場(chǎng)業(yè)務(wù)已基本關(guān)停；二是空置率超20%、無(wú)法拆分服務(wù)的新項(xiàng)目；三是回款周期超合同約定兩個(gè)月的歷史業(yè)務(wù)。

作為應(yīng)對(duì)，萬(wàn)物云在2025年推出了“彈性定價(jià)”模式，全年有51個(gè)項(xiàng)目是通過(guò)該模式獲取，占存量市場(chǎng)拓展項(xiàng)目的約兩成，這種基于共識(shí)的定價(jià)機(jī)制正成為萬(wàn)物云在存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心優(yōu)勢(shì)。

朱保全總結(jié)道，雖然目前行業(yè)處于競(jìng)爭(zhēng)白熱化的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”，但規(guī)模物企的集中度正在加速提升。他預(yù)判：“未來(lái)物企數(shù)量會(huì)從十萬(wàn)量級(jí)向萬(wàn)量級(jí)縮減，小物業(yè)企業(yè)不會(huì)完全消失，會(huì)存在‘小而美’主體，但規(guī)模集中趨勢(shì)不變，堅(jiān)守下來(lái)的企業(yè)未來(lái)將實(shí)現(xiàn)倍數(shù)級(jí)增長(zhǎng)。”

以收繳回款、壞賬管理為生命線 已“轉(zhuǎn)正”9名AI員工

財(cái)務(wù)穩(wěn)健性與技術(shù)提效是企業(yè)度過(guò)行業(yè)寒冬的底牌。

王緒斌在業(yè)績(jī)會(huì)上詳細(xì)解讀了萬(wàn)物云的現(xiàn)金流與賬務(wù)處理邏輯。截至2025年底，萬(wàn)物云貨幣資金余額達(dá)120.9億元，全年創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流16.9億元。

針對(duì)投資者關(guān)心的壞賬管理，王緒斌表示，2025年開(kāi)發(fā)商關(guān)聯(lián)營(yíng)收22.4億元，同比減少12億元，占比從9.5%降至6%；短期帶來(lái)收入、毛利壓力，長(zhǎng)期是優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)、提升經(jīng)營(yíng)獨(dú)立性的必由之路。

針對(duì)市場(chǎng)關(guān)心的資產(chǎn)變重問(wèn)題，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心總經(jīng)理葉菲表示，公司被動(dòng)獲取部分重資產(chǎn)旨在控制壞賬風(fēng)險(xiǎn)，2025年已實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)現(xiàn)金流回流4億元，2026年目標(biāo)為3億元，將通過(guò)經(jīng)營(yíng)保值、擇機(jī)退出為未來(lái)輕裝上陣做準(zhǔn)備。

在降低行政開(kāi)支方面，萬(wàn)物云展現(xiàn)了科技投入的回報(bào)。2025年，公司行政開(kāi)支絕對(duì)額下降近2億元，降幅約10.1%。這一成果源于公司對(duì)自研平臺(tái)和AI（人工智能）智能體的深度應(yīng)用。目前，萬(wàn)物云已上線超1400個(gè)AI智能體，并正式“轉(zhuǎn)正”了9名AI員工，全年消耗token（詞元）數(shù)達(dá)725億。

朱保全在回應(yīng)AI與機(jī)器人應(yīng)用問(wèn)題時(shí)指出，AI對(duì)物業(yè)行業(yè)的核心價(jià)值并非替代前端服務(wù)人員、降低現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)溫度，而是重構(gòu)中后臺(tái)低效人力體系。勞動(dòng)密集型物業(yè)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大后，財(cái)務(wù)、風(fēng)控、人力、考勤等中后臺(tái)人員冗余、審批流程冗長(zhǎng)，AI可讓基層員工能力大幅提升、縮短審批鏈條，實(shí)現(xiàn)真正的降本提效。

在機(jī)器人應(yīng)用層面，朱保全表示，機(jī)器人是物業(yè)行業(yè)的必然趨勢(shì)，但當(dāng)下仍需結(jié)合具體場(chǎng)景二次開(kāi)發(fā)，公司不自主研發(fā)機(jī)器人，而是希望依托不動(dòng)產(chǎn)AI大腦“靈石”打通機(jī)器人生態(tài)體系。