每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜何小桃 陳俊杰    

最近，“深圳租金漲了”的話題一度登上微博熱搜。

社交平臺(tái)上，部分租客分享稱：“房東已經(jīng)發(fā)消息通知月租金上漲300元”“低一點(diǎn)的漲了200元~300元，高的漲了700元~800元，之前一套報(bào)價(jià)2500元的房子，現(xiàn)在2880元租出去了。”

深圳節(jié)后的房租漲了嗎？到底哪些房源在漲？

3月4日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪深圳南山科興科學(xué)園、寶安中心區(qū)等重點(diǎn)租房板塊，不少房產(chǎn)中介向記者表示，年后1~2個(gè)月為返工高峰期，屬于階段性的租房旺季，也確實(shí)有部分房源出現(xiàn)了漲價(jià)，但主要集中在核心區(qū)域的小戶型小區(qū)房源，而類似城中村、偏遠(yuǎn)區(qū)域以及大戶型房源，價(jià)格變化不大，整體呈現(xiàn)的是“結(jié)構(gòu)性漲價(jià)”。

另?yè)?jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年春節(jié)后開(kāi)工八天，貝殼深圳合作門(mén)店租房成交量較去年同期增長(zhǎng)36%，創(chuàng)下有統(tǒng)計(jì)以來(lái)近八年新高。

4日下午，在南山運(yùn)營(yíng)多棟租賃公寓的管理人員劉安告訴記者，其運(yùn)營(yíng)的公寓房源節(jié)后都未漲價(jià)，但片區(qū)內(nèi)確實(shí)有同類型公寓房源漲價(jià)了?！拔覀児⒌拇筇组g一般在3000元出頭，一房一廳在4000元左右，我們節(jié)后并未漲價(jià)。但附近有公寓，年前的1房1廳大概在3800元/月，春節(jié)過(guò)后漲到了4200元~4300元/月，漲了400~500元。”

3月5日上午，深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平向記者分析稱，近幾年深圳的平均租金整體波動(dòng)較小，走勢(shì)較為平穩(wěn)。而在節(jié)后，不同區(qū)域的租金走勢(shì)也出現(xiàn)了分化態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)今年整體也將延續(xù)這一態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)旺季租金上漲、淡季小幅波動(dòng)的市場(chǎng)行情。

核心區(qū)小戶型迎明顯上漲

每年春節(jié)后，通常為租房市場(chǎng)的傳統(tǒng)旺季。

深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，今年春節(jié)后開(kāi)工八天，深圳商品房平均租金為73.3元/平方米，與去年同期相比上漲0.3%，整體呈現(xiàn)溫和上漲態(tài)勢(shì)。

每經(jīng)記者了解到，在此波租金價(jià)格迎來(lái)回升的樓盤(pán)中，有兩類房源價(jià)格回升較為明顯，一類是核心區(qū)域的小戶型房源，另一類是臨近辦公區(qū)的樓盤(pán)，也就是市場(chǎng)所稱的“通勤盤(pán)”。

以位于南山中心區(qū)的萬(wàn)象新園項(xiàng)目為例，1房1廳房源主流戶型為35~45平方米，今年1月和2月的租金掛牌價(jià)格普遍在4200元~4500元/月。但截至3月5日，同戶型房源的主流掛牌價(jià)格已回升至4500元~5000元/月，漲幅約5%~10%。

另一類漲幅明顯的是臨近辦公區(qū)域的通勤盤(pán)，比如靠近科興科學(xué)園、騰訊、字節(jié)跳動(dòng)等大廠的通勤盤(pán)，同樣受到租客追捧，在節(jié)后租金也迎來(lái)了明顯漲幅。

“很多在科興科學(xué)園上班的租客，都租在這個(gè)麒麟花園，平常騎個(gè)電動(dòng)車(chē)去公司，大概10分鐘不到，這套房子過(guò)年前剛空出來(lái)，現(xiàn)在租金4500元/月，房東年后漲了200元，年前是租的4300元?！狈慨a(chǎn)中介李方可向記者介紹道。

臨近南山科興科學(xué)園的麒麟花園小區(qū) ?每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

記者注意到，麒麟花園地處南山科技園輻射范圍，屬于南山南頭片區(qū)的成熟老社區(qū)，步行至科興科學(xué)園僅需十余分鐘，是互聯(lián)網(wǎng)上班族公認(rèn)的熱門(mén)通勤小區(qū)，區(qū)別于公寓房源，這種帶小區(qū)、帶物業(yè)的房源，同樣受到租客追捧?！霸趲Э茨阒埃@個(gè)小戶型房源我們上午也帶了幾個(gè)客戶，節(jié)后的帶看頻次明顯高于節(jié)前?！崩罘娇烧f(shuō)道。

此外，節(jié)后深圳租房市場(chǎng)成交節(jié)奏也隨之明顯加快，“即看即簽”成為常態(tài)。深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年節(jié)后開(kāi)工八天，“即看即簽”的成交占比達(dá)到44%，同比擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)，超四成租客看完房當(dāng)天就完成簽約，生怕錯(cuò)過(guò)合適房源。

來(lái)源：貝殼研究院

劉安則告訴記者，其管理的公寓，在節(jié)后租賃成交的公寓房源中，有近六成屬于新租客房源，還有不少租客的租期在2~3個(gè)月，“預(yù)計(jì)很大一部分人是此前沒(méi)在深圳工作，節(jié)后來(lái)深圳務(wù)工的”。

3月5日下午，龍湖深圳冠寓相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，節(jié)后冠寓整體有5%左右的租金價(jià)格上調(diào)，主要是回收了部分原有的折扣?！?/span>節(jié)后的整體帶看量有所上升，且因整個(gè)租房市場(chǎng)上行，目前租客議價(jià)空間不大，新客簽約周期基本都在2天左右?！?/span>

部分業(yè)內(nèi)人士則分析稱，核心區(qū)小戶型租金上漲，核心原因在于供需失衡。一方面，節(jié)后返工、求職人流集中，單身白領(lǐng)、新入職員工的租房需求集中釋放，尤其是科技園、商務(wù)區(qū)周邊，剛需群體數(shù)量大幅增加；另一方面，核心區(qū)次新房、精裝小戶型的供給有限，很多房東年前掛牌的房源，節(jié)后集中成交，進(jìn)一步加劇了房源緊張的局面，房東的調(diào)價(jià)預(yù)期也隨之走強(qiáng)。

肖小平也提到，常見(jiàn)的租房群體分為“新租”和“換租”，一般來(lái)說(shuō)，新租的決策周期短，換租的決策周期長(zhǎng)?！凹纯醇春灐钡目蛻舸蠖嗍恰靶伦狻比后w，他們中大部分是剛剛來(lái)深的新市民，在一定程度上反映了節(jié)后深圳外來(lái)人口的增長(zhǎng)。

租金并非普漲

雖然節(jié)后確實(shí)有部分租賃房源價(jià)格迎來(lái)上漲，但這種漲價(jià)并非市場(chǎng)普遍狀況。而是呈現(xiàn)出“核心區(qū)領(lǐng)漲、近郊平穩(wěn)、遠(yuǎn)郊分化”的清晰格局，且本質(zhì)上是節(jié)后傳統(tǒng)旺季帶來(lái)的季節(jié)性行情。

比較典型的如城中村房源，在深圳福田上下沙板塊，同樣居住著不少打工人群，盡管節(jié)后租賃需求有所回升，但整體的租房?jī)r(jià)格與年前并無(wú)明顯變化。

據(jù)該片區(qū)中介發(fā)給記者的房屋租賃價(jià)格，該板塊內(nèi)城中村單間的價(jià)格普遍在1600元~2200元/月，一房一廳的價(jià)格在2600元~3100元/月，兩房一廳的價(jià)格在3600元~4300元/月，整體價(jià)格情況與節(jié)前并無(wú)顯著差異。

記者注意到，區(qū)域與戶型的分化，也是本輪租房市場(chǎng)的核心特征，也是“結(jié)構(gòu)性漲價(jià)”的核心體現(xiàn)。

比較典型的如位于寶中的金泓凱旋城項(xiàng)目，從片區(qū)位置看，屬于深圳核心區(qū)域，但該小區(qū)目前在租賃的房源多以3居室或者4居室為主，哪怕最小的房源也是2室2廳，該小區(qū)房源節(jié)后基本沒(méi)漲價(jià)，甚至部分房源還在降價(jià)/讓利，屬于“節(jié)后不漲反穩(wěn)”的典型。

深圳寶中片區(qū)二手房掛牌、租賃情況 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

另?yè)?jù)該片區(qū)中介發(fā)給記者的凱旋城3房的租賃情況，100~120平方米的3房的月租金價(jià)格為7500元~8500元/月，而在年前也同樣是這個(gè)價(jià)格。該中介稱，這邊大戶型以家庭長(zhǎng)租為主，節(jié)后需求增量小、去化慢，甚至如果誠(chéng)心租，3房還有可能跟房東再講價(jià)200~300元。

多位房地產(chǎn)中介向記者表示，現(xiàn)階段正處于租房旺季，需求集中釋放是租金上漲的主要原因，這種季節(jié)性上漲并不會(huì)持續(xù)太久。

“其實(shí)房東也不想盲目漲價(jià)，空一天就是一天的損失，但一些臨近商務(wù)區(qū)的房源確實(shí)租賃需求比較大，同樣的房源，掛4000元有人看，掛4200元也有人問(wèn)，房東自然就會(huì)往上調(diào)?！币晃恢薪橄蛴浾咛寡?，隨著返工潮逐步消化，租金漲幅有望在后續(xù)月份趨于平穩(wěn)。

記者|陳榮浩

編輯|何小桃?陳俊杰?杜恒峰

校對(duì)|段煉

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